房地产的发展总趋势

印教授提出房地产不仅带动消费，而且带动投资。房地产既是消费品，也是投资品。举个例子来说，本来这块地是光的，这块地我本来没怎么投资，但不久边上造了个大卖场，电影院，公园，高架等等，结果使整个社区，整个这块地皮使用价值提高了。使用价值提高了，结果这块地皮可以取得更高的效益，尽管你的这个地皮是商业性质，你没投入，不过一旦你投入了这块地皮，造的建筑可以给你带来的收益要远远高于原来。

在讲到地价决定论时，他否认了一些所谓的“专家”认为土地的价格应该由价值来决定的观点。土地的价值本质上是由对土地经营投资能够取得多少收益来决定的。因此土地这个特殊的商品，它的价格是由它的使用价值来决定的。它的使用价值就在于对土地进行投资能够取得更多的收益。这点很清楚，利用这块地皮，你看到了什么？譬如造商场出租，这个价格最高，如果你造公园参观浏览，那么价格就低了，造办公楼价格就高，造住宅，价格也高，所以形成土地的地价曲线是不一样的。

印教授进一步指出，土地会不断的增值，因为这地皮上面有人会不断的追加投资，这个追加投资主要用来建造道路交通、电影院、文化广场、体育馆、公园等。这是一。第二，包括我们各种各样的开发商，这个人造了个办公楼，旁边的人造了个商场，使这个地方繁华了，那么人口自然就会导入。这是房地产的总趋势。如果对土地不断的追加投资，使基本建设密度越来越高，这个地区经济就会上去。那么商务流量，人口的入住量也上去了，这个地方就繁荣起来了。繁荣起来以后，土地越来越值钱了，因为土地是不可再生的。土地的价格，不仅仅取决于它的成本，更主要是取决于利用这块土地可以获得多少收益。

关于土地成本核算问题，他说，假如你有一块地皮是5年前买的，当时是30万，现在要买就要300万，你说我这个成本是应该按30万算，还是按300万来算啊？分歧就在这里，我们有些政府的部门说：你是30万拿来的，应该拿30万加利息来算。我说你是错误的，你的观点是过去山西土财主的观点，现代经济不是这个观点。中国现在在学市场经济，按照先进的西方经济学观点，要拿这块地，你必须出300万，所以这块地的成本要300万。举个简单的例子，3年前买了台电脑，三万元，现在这种电脑只要6000元。你再卖出去，是按照三万元执行，打8折，打7折，打6折来卖，还是卖6000元啊，答案不言自明。这就是现代经济学