07年房地产总趋势：转向买方市场

黄长乐

06年这么大力度的地产宏观调控，很是让新浪网的博客和房产频道热闹了一把。“房价”成为人们关注的焦点。不过，就象我在06年8月18日写的博文《关于房价：你的事，地产商的事，政府的事，各有各的事》http://blog.sina.com.cn/u/4a1dcf0e0100057m中所指出的那样，其实不同的人对房价的态度是不一样的，而这种态度所带来的社会力量的大小并不以人数的多少为转移。你别看那么多人再附和说要平抑房价，但在各自利益的驱使下，他们实际做出来的事情，却未必是在平抑房价，而是在推波助澜。即使是那些房奴，他一旦买了房，就希望房价一陈不变地涨，涨得越欢他心里越高兴。而那些准备买房的呢，则希望此刻房价惨跌，等他买了就猛涨。……如此说来，房价面前人人心怀鬼胎，要说出个大家认同的理来，实际上是不可能的，说说罢了，议论议论罢了。

要说07年房价是涨还是跌，是该涨还是该跌，我也觉得这好说，但好说不等于能说透，说透了也没多大意思。说房价要涨，就等于说你那栋楼的房价也要涨吗？说房价要跌就等于说你昨天买的那套房要贬值吗？说全国整体的房价好说，但要预测某个具体的房地产项目的市场运道，那可不好说了，“房价专家”们就怕来真格的。

所以啊，我看就不纠缠房价了。要讲07年国内房地产总的趋势，我看最有可能突出出来的一点，可能是“卖方市场向买方市场转变”。

什么是卖方市场？就是卖方说话腰杆硬的市场格局，在这种格局下，买方得迁就卖方，所以卖方不太在乎买方的立场。

什么是买方市场？就是买方说话腰杆硬的市场格局，在这种格局下，卖方得迁就买方，所以卖方必须很在乎买方的需求和态度。

这些年，长期的卖方市场格局可是把房地产开发商们给骄惯坏了。想涨价就涨价，想把房设计得多恶心就多恶心，物业管理全是霸王条款，产权证10年办不下来也不给个解释，业主抗议他还让保安去打人，还有开发商一房二卖，先收了钱再说，你跟他打官司还不退钱，更不赔钱……做房奴难哪！做开发商牛哪！这就是卖方市场。在卖方市场，好象谁有办法搞到钱搞到地谁都可以做房地产，至于他开发房地产的技术水平如何、服务水平如何、诚信度如何，则没人可以要求他。开发商们不找市场找市长，市长搞定后再找银行，房地产成了一个玩钱俱乐部。中国半个多世纪的城市建设停滞不前，积累了两三代人的居住购房需求，在短短10年间释放，其能量是很大的，造成卖方市场格局，情由可原。

06年国家加大力度整治房地产，明显提高房地产开发的门槛，对地产***和地产暴利进行明确打击，对于行业运作的规范管理也加大了力度，国家加强了预售条件的控制，对于土地空置也进行了严格限制。这些措施的出台，虽然未能如百姓所愿起到平抑房价的作用，但可以从根本上动摇“卖方市场”这一格局。高房价和房子低质素，是对购房者的“冲动的惩罚”，而经过连续几年的宏观调控，则无论开发商还是购房者都会越来越理性，在这种理性的市场气氛下，人们更关注的不再是房价，而是质量、服务和权益。买方市场的格局，才是购房者最希望看到的格局，在这个格局下，房价只能随行就市，人为因素的分量会少很多，再讨论房价该涨还是该降将变得越来越没有必要。